Le compromis de vente
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, constate l’engagement ferme des deux parties, sous réserve que les conditions suspensives soient remplies (réalisation d’une vente, obtention d’un prêt, etc.).
Un engagement réciproque entre vendeur et acheteur
Une vente quasi parfaite
Dans un compromis de vente, la vente est quasi parfaite : les parties sont d’accord sur la chose et le prix. Une fois le délai de rétractation de 7 jours passé, l’engagement devient définitif si les conditions suspensives sont remplies. Ni le vendeur, ni l’acquéreur ne peuvent revenir en arrière. En cas de difficulté, chacun peut poursuivre l’autre en justice pour faire constater la vente.
La signature du compromis s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie, égal en général à 10 % du prix de vente. Mais les parties peuvent convenir d’une fraction différente. Le dépôt de garantie vaut acompte sur le prix.
Sur le plan Juridique, le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord et s’engagent sur leur affaire et sur le prix.
Un acompte est généralement demandé lors de la signature du compromis (environ 5 % du prix de vente) cette somme sera décompté du prix de la vente et sera gardée par le vendeur à titre de dédit, si toutefois les conditions suspensives réalisées et que l’acquéreur ne donne pas suite. Il est prévu dans le compromis de vente, des conditions suspensives. La condition suspensive primordiale est la condition de l’obtention d’un prêt immobilier. Il faut prévoir dans la rédaction de la condition le taux maximum du prêt à ne pas dépasser, le montant et la durée, en accord avec les taux pratiqués sur le marché.
Pour la protection du vendeur, le compromis prévoit l’obligation par l’acquéreur de déposer une demande de financement et de pouvoir le certifier dans un délai donné et tenu de justifier de l’accord de ce prêt sous un délai fixé au contrat. Le compromis de vente est généralement signé pour une durée de trois mois. À la fin de ce délai, les conditions suspensives étant réalisées, la signature de l’acte authentique peut avoir lieu.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai contractuel, les deux parties sont déliées de leurs engagements sans qu’aucune indemnité ne soit versée et l’acompte versé par l’acquéreur au moment de la signature du compromis lui est restitué sans pénalité. L’acquéreur, peut aussi procéder à la signature de l’acte authentique de vente, même si les conditions suspensives prévues ne sont pas réalisées, elles sont stipulées au seul profit de l’acquéreur et peut donc y renoncer.
La clause de dédit
Une clause de dédit permet à chacun de se désister. Elle est parfois intégrée dans le compromis de vente. Dans ce cas, la somme versée par l’acheteur est qualifiée d’arrhes. Elle reste acquise au vendeur si l’acquéreur renonce à acheter. À l’inverse, si le vendeur ne veut plus vendre, il doit régler à l’acheteur le double de la somme versée.
La clause pénale
Il s’agit d’une clause présente dans la plupart des compromis. Elle prévoit que le dépôt de garantie est conservé par le vendeur à titre de dommages et intérêts si l’acquéreur refuse de signer l’acte définitif de vente. Mais, à l’inverse de la clause de dédit, elle n’autorise pas l’acheteur à renoncer à la vente : le vendeur peut demander au juge de constater la vente.