L’essentiel à savoir pour votre achat immobilier à Nice

Les documents utiles avant de s’engager
Les contrats de vente immobiliers
Le bien immobilier en copropriété

1. Les documents:

A la suite d’une visite d’un appartement ou d’une villa à Nice, vous souhaitez vous porter acquéreur du bien immobilier. Il peut se révéler utile de consulter un certain nombre de documents avant de vous engager :

a) Pour un bien d’habitation en copropriété seulement:

Le relevé de charges et le procès verbal de la dernière assemblée des copropriétaires
Ce relevé permet de connaître les travaux effectués, récemment votés ainsi que les différents appels de charges
Depuis le 1er juin 2001, le vendeur est normalement tenu de communiquer le carnet d’entretien de l’immeuble concerné

b) Pour les biens d’habitation en copropriété ainsi que ceux détenus en pleine propriété :

Les derniers avis de taxe foncière ou de taxe d’habitation (année échue)
Le certificat d’état de recherche d’amiante (parfois effectué à la suite d’un avant-contrat)
Le certificat d’état de recherche d’insectes xylophages (termites).
Le certificat d’état de risque sismique

Lorsque vous vous portez acquéreur d’un bien en pleine propriété telle qu’une villa ou une maison de ville, il est parfois utile de contacter la mairie de Nice afin de s’informer sur les règles d’urbanisme applicables et les travaux prévus dans votre quartier.

2. Les contrats de vente immobiliers

Il est à noter que la vente ou l’achat d’un bien immobilier se compose de 2 étapes majeures séparés d’un délai d’environ 3 mois:

le compromis de vente (souvent signé à l’agence)
l’acte authentique de vente (signé chez le notaire)

a) Le compromis de vente (avant-contrat)

Il existe deux types d’avant-contrats :

La promesse unilatérale de vente n’engageant pas l’acheteur du bien. Dans ce cas, l’acheteur dispose seulement d’un droit d’option sur le bien qu’il est libre ou non de lever.
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engageant chacun des deux signataires dans leur obligations : le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter. Le compromis de vente vaut ainsi vente à la suite des délais légaux d’éventuelles conditions suspensives.

Lors de la signature du compromis de vente à l’agence, le séquestre (somme à hauteur de 10% du prix du bien) est consigné par l’agence réalisant la transaction. Le Cabinet Vogue est habilité et assuré en tant que cabinet immobilier FNAIM à recevoir des fonds sur un compte séquestre détenu au Crédit Lyonnais LCL de Nice.
Depuis le 1er juin 2001, la loi SRU réserve à tout acheteur particulier (non professionnel) un délai de rétractation de 7 jours pour tout compromis de vente signé sous seing privé pour un logement ancien. Pendant ce délai de 7 jours, le montant du séquestre perçu par le Cabinet Vogue est obligatoirement restitué intégralement dans un délai de 21 jours en cas de rétractation de l’acheteur.

b) L’acte authentique de vente

La réitération de la vente par acte notarié constitue la dernière étape de la transaction, permettant de procéder aux formalités de publicité foncière (inscription au registre des hypothèques) et de la rendre opposable aux tiers. L’acquéreur devient alors propriétaire du bien et le vendeur reçoit le prix de la vente.
C’est en principe le notaire du vendeur qui reçoit l’acte, parfois assisté du notaire de l’acquéreur. Les frais liés à la vente (émoluments de formalités, droits et taxes payés au Trésor Public) demeurent intégralement à la charge de l’acheteur.

3. La copropriété

a) Définition et terminologie :

Définition : Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, distribuant ainsi à chacun une propriété privée ainsi qu’une quote-part de parties communes (millièmes de copropriété).

L’ensemble des copropriétaires sont rassemblés en syndicat de copropriété ayant la personnalité civile. Un règlement de copropriété régit la destination de l’immeuble et détermine les droits afférents tant aux parties communes qu’aux parties privatives. Le budget de la copropriété détermine la répartition des dépenses.
Chaque décision se doit d’être prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires, dont l’exécution est confiée à un syndic. Le syndic représente ainsi le syndicat des copropriétaires dans les actes de la vie judiciaire et civile.
La copropriété est régit sous la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Le syndic de la copropriété est ainsi chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, son entretien, sa garde et de faire procéder de se propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaire à sa sauvegarde en cas d’urgence.

Au quotidien, le syndic a également pour mission d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale (AG). Il établit le budget prévisionnel du syndicat et doit le soumettre au vote de l’assemblée en prenant soin de tenir une comptabilité séparée et conforme au plan comptable.

b) Parties privatives et parties communes

Les parties privatives d’une copropriété sont les parties (bâtiments ou terrains) réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire désigné. Le règlement de copropriété fixe bien souvent la liste des parties et des lots réputés privatifs.

Les parties communes d’une copropriété sont les parties (bâtiments ou terrains) destiné à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires ou d’un nombre défini d’entre eux (accès, parcs, jardins, local poubelle, cours, escaliers, cages d’escalier, entrée, couloir, passages, chauffage central, gros œuvre, coffres, antennes collectives, gaines et têtes de cheminées…)

Les charges de copropriété sont réparties entre parties communes et parties privatives. Les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont réparties proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans chaque lot. Les charges et frais dues aux services collectifs et éléments d’équipement commun sont ventilés en fonction de l’usage à l’égard de chaque lot.

c) L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale (AG) des copropriétaires a lieu au minimum une fois par an. Une assemblée générale extraordinaire peut parfois trouver place à l’initiative du syndic, du conseil syndical ou à la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires (représentant au moins le quart de tous les votants copropriétaires).
Chacun se doit normalement d’assurer sa présence ou de mandater un tiers copropriétaire (hors syndic) en lui confiant une procuration. Chaque AG est précédée d’une convocation envoyée par lettre recommandée ou remise en main propre au moins 15 jours avant la date de ladite assemblée. Cette convocation fait état des différentes résolutions et conditions essentielles des contrats de marchés qui seront soumis à l’approbation des copropriétaires.
La clôture des comptes de l’année échue ainsi que le vote du budget prévisionnel sont débattus lors de la réunion annuelle des copropriétaires. Il est également désigné le Président du conseil syndical, un ou plusieurs scrutateurs, et secrétaires (très souvent le syndic, sauf décision contraire de l’assemblée). Les questions et marchés (entreprises pour d’éventuels travaux, sociétés d’entretien, jardiniers…) exposés à l’ordre du jour de la convocation sont examinés et débattus selon la majorité.
Le résultat de l’assemblée générale des copropriétaires et des votes intervenus est annoté dans un procès verbal qui sera notifié dans un délai de deux mois aux absents, non représentés ou aux opposants. Ces derniers disposent ainsi d’un délai de deux mois pour contester la régularité ou demander l’annulation de certaines décisions.